アパートやマンション等の外壁塗装をすると、かなりの費用がかかります。

この外壁塗装の費用は、減価償却費として計上できるのか。

また、減価償却費と修繕費のどちらにした方がいい？耐用年数はどれくらい？など

気になることを調べてみました！

賃貸物件の外壁塗装

賃貸物件を外壁塗装すると確定申告が必要になります。

この際、どのような目的で外壁塗装するかによって申告する項目が変わります。

減価償却

外壁塗装をする場合に、その塗装工事費用を減価償却することが可能です。

この場合の勘定科目は｢建物｣で、それに対して発生した費用を減価償却し、

数年かけて経費として計上していくことになります。

この場合は、外壁塗装が資本的支出とみなされることが重要です。

そのためには、塗装工事の内容が外壁のデザインを変えるような『建物そのものの価値を高める』ものや

『建物の耐久性を高めるため』である必要があります。

修繕費

賃貸物件の外壁塗装の｢修繕費｣は、塗装費用を経費として一括で計上する確定申告の項目です。

｢修繕費｣とみなされるのは、傷んだ建物を維持したり復旧させるための外壁塗装の場合です。

たとえば、雨水の侵入を防いだり、外壁の割れや剥がれなどの修繕がこれに該当します。

また、災害で傷んだ部分を修繕するために、外壁の割れや剥がれを補修する場合も｢修繕費｣に該当します。

 

 

減価償却のメリットとデメリット

メリット

減価償却のメリットは、法人税上は経費を毎年計上する必要がないことです。

また、赤字の年も経費を計上する必要はありません。

これは、収入が安定しない場合は、後々に柔軟に対応できるということになります。

さらに減価償却すると賃貸経営の収益を調整できるので、事業融資の審査が通りやすいというメリットもあります。

その上、賃貸物件の収益がある場合は、そこから経費を支払えるので節税対策としても使えます。

デメリット

デメリットは年度ごとに計上できる経費の上限が決まっていることです。

また、赤字の年に減価償却費を持ち越すと、金融機関から減価償却不足を指摘されることもあります。

この場合は不足分を控除して審査されることになるため、融資審査にプラスとはなりません。

 

 

修繕費のメリットとデメリット

メリット

修繕費のメリットは外壁塗装を行った年度に、経費の全額を計上できます。

つまり、その年度は節税ができるということです。

デメリット

賃貸収益がないと銀行から追加融資を断られる場合があることです。

特に、修繕費として一括計上した年度にほとんど収益がないと、

営業不振とみなされるおそれがあるので注意が必要です。

前述しました通り、外壁塗装の目的によって｢減価償却費｣か｢修繕費｣か決まります。

その年度の収益によって、どちらの塗装にするか判断が必要です。

 

 

外壁塗装の償却期間

外壁塗装費を減価償却として処理する場合は、償却期間が重要です。

償却期間というのは、経費を計上していく期間のことです。

通常、賃貸物件の外壁塗装の償却期間は、塗装する物件の耐用年数によって決まります。

耐用年数は、建物の種類によりおおよそ決まっています。

鉄骨鉄筋コンクリートや鉄筋コンクリートは、住宅の場合47年、事務所の場合は50年です。

骨格材の肉厚4mm超の金属造りだと、住宅用は34年、事務所用は38年です。

骨格材の肉厚3mm超4mm以下の金属造りの場合は、住宅用で27年、事務所用が30年です。

また、木造モルタルの場合は住宅用が20年、事務所用で22年です。

 

 

外壁塗装の減価償却の具体例

建物の一部が賃貸の場合

事務所と住宅では耐用年数が違います。

6階建ての建物で、1階が事務所でその上が住居という雑居ビルがあります。

このようなケースでは事務所と住宅のどちらの耐用年数になるでしょうか。

実は、1つの建物の耐用年数は、税務上は1つだけと決まっています。

このため、上記の例のように1つの建物が複数の用途に使われている場合は、

主な用途の耐用年数が適用されることになっています。

上記の場合は1階だけが事務所であとは住居のため、

6分の5が住居なので主な用途は住宅用であるとみなされます。

そのため、このケースでは住宅用の耐用年数が適用されます。

ただ、1つの建物の耐用年数は、税務上は1つだけというのには例外があります。

例えば、建物の一部を劇場として利用している場合は、劇場の部分と他の部分を分けて、

劇場は劇場の場合の耐用年数、他の部分はその用途に合った耐用年数が適用されます。

このような例外はもあるため、所有する物件が例外に当たる可能性がある場合は、

建物所在地の自治体に問い合わせて確認することをおすすめいたします。

新規事業のために購入した中古物件の外壁塗装

新規事業のために中古物件を購入して外壁塗装をした場合は、

外壁塗装の費用は取得価額と見なされるため、減価償却できます。

新規事業のための中古物件を購入する際には、ぜひ参考にしてください。

 

 

減価償却を使った節税

減価償却をうまく利用すると、節税効果が生まれます。

減価償却が適用されるものはいろいろありますが、外壁塗装も対象です。

減価償却を使った節税には3つのパターンがあります。

経費を増やす

必要経費を増やして、収益の中から利益分を減らす方法す。

減価償却費も経費なので、この方法が使えます。

しかし、経費を増やすということはその分お金が手元から出ていくことになります。

そのため、やりすぎると利益がなくなり、利益が減れば営業不振とみなされてしまうので、

融資を受けづらくなるなどのデメリットがあります。

また、この場合に経費として認められるのは、

あくまでも不動産投資のための経費なので、何でも経費に計上できるわけではありません。

控除を増やす

青色申告特別控除や、小規模企業共済等掛金控除などを利用して行う節税です。

青色申告には承認申請手続きが必要なので、前もって準備しておくことをおすすめします。

税率を下げる

家族を役員にしたり、法人化して収益を分散させたりして税率を下げる方法です。

このためには、不動産を購入する前に準備を進める必要があります。

個人で不動産を購入してから法人化すると、余計な税金が発生し、逆に持ち出しが多くなるので注意が必要です。

 

 

定額法と定率法

減価償却には、【定額法】と【定率法】という2つの計算方法があります。

【定額法】毎年一定金額を減価償却する
一般的に定額法が使われることが多く、個人や個人事業主の場合は定額法しか使うことができません。

【定率法】毎年同じ率で減価償却する
この方法だと、初年度がもっとも償却額が高く、年度が進むにしたがって少なくなっていきます。

法人の場合は定率法による償却しか認められませんが、平成10年4月1日以降に取得した建物に限ってのみ、

定額法が適用されます。

 

 

まとめ

賃貸物件の塗り替え工事をする場合、多額の費用がかかります。

機能面や耐久性を高めるだけでなく、塗り替えしてキレイな外観になったことで

入居希望者からの問合せが増えたり、良いことが多々あります。

弊社ではアパート・マンションのような大型物件の塗装も対応しております。

現地調査、見積作成などお気軽にお問合せください！

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